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拆迁补偿费土增税分摊方法，土地增值税清算土地成本如何分摊:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-12-03 12:15:00
作者：
圣运律师
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拆迁补偿费土增税分摊方法,土地增值税清算土地成本如何分摊,土地增值税清算时，土地成本的分摊是至关重要的环节。以下是对土地成本如何分摊的详细解答：一、土地成本分摊的基本原则在土地增值税清算过程中，土地成本需要按照合理的方法进行分摊。这通常意味

拆迁补偿费土增税分摊方法，土地增值税清算土地成本如何分摊:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、拆迁补偿费土增税分摊方法,土地增值税清算土地成本如何分摊

土地增值税清算时，土地成本的分摊是至关重要的环节。以下是对土地成本如何分摊的详细解答：

一、土地成本分摊的基本原则

在土地增值税清算过程中，土地成本需要按照合理的方法进行分摊。这通常意味着，土地成本应当根据项目中各部分所占用的土地面积、价值或其他合理的分配标准，进行比例分摊。这样做是为了确保土地增值税的公平性和准确性。

二、分摊方法的具体应用

按占地面积分摊：如果项目由多栋建筑物组成，且每栋建筑物所占用的土地面积可以明确划分，那么可以按照各栋建筑物占地面积的比例来分摊土地成本。这种方法简单易行，但要求占地面积的准确测量。

按建筑面积分摊：对于建筑物内部各功能区域（如住宅、商业、办公等）所占用的土地成本，可以按照各功能区域的建筑面积来进行分摊。这种方法能够更精确地反映不同功能区域对土地资源的占用情况。

按价值分摊：在某些情况下，可能会采用按价值分摊的方法。例如，当项目中包含不同类型或品质的房产时，可以根据各类房产的市场价值来分摊土地成本。这种方法能够体现房产价值差异对土地成本分摊的影响。

三、注意事项

合规性：在选择土地成本分摊方法时，务必确保符合相关税收法规和财务会计准则的要求。不合规的分摊方法可能导致税务风险或财务报表失真。

合理性：分摊方法应当合理且能够公允地反映项目各组成部分对土地成本的占用情况。避免采用过于复杂或主观的分摊方法，以免引发争议或误解。

一致性：在同一项目中，应保持土地成本分摊方法的一致性。如需变更分摊方法，应提前与相关部门沟通并说明理由。

综上所述，土地增值税清算中的土地成本分摊是一个复杂而重要的问题。通过遵循基本原则、选择合适的分摊方法并注意事项，可以确保土地成本的准确分摊和土地增值税的公平征收。

二、土地增值税扣除成本怎么算出来的

法律主观：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率； 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（2）与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。（2）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

法律客观：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。上述“扣除项目”，具体为：(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

三、土增税土地成本分摊方法

土增税是指土地增值税，土地成本分摊方法包括按照面积、竞价、协议等方式进行，具体应根据当地政策规定及实际情况确定。土增税是指土地增值税，是我国对房地产开发企业在房地产项目从事转让、出售、转让股权和设定抵押权等行为所取得的土地增值部分征收的一种税费。而土地成本分摊方法则是指在房地产项目开发过程中，将土地成本按照一定的比例或者方式分摊到各个房屋单元的成本中。土地成本分摊方法的具体方式包括按照面积、竞价、协议等方式进行。其中，按照面积分摊法是指将土地成本按照房屋单元建筑面积的比例分摊到各个房屋单元的成本中；竞价分摊法是指在竞买土地时，以竞买价格作为土地成本，并按照开发商的投资比例分摊到各个房屋单元的成本中；协议分摊法是指开发商与土地出让方达成协议，按照约定的比例分摊土地成本到各个房屋单元的成本中。具体应如何进行土地成本分摊方法，则应根据当地政策规定及实际情况进行确定。在实施过程中，还应该注意合理确定分摊比例、明确相关责任人、建立健全相关协议和文件等。如果开发商没有按要求对土地成本进行分摊，会面临哪些法律风险？开发商没有按要求对土地成本进行分摊，可能会面临相关法律责任。例如，如果房屋买受人因此产生了经济损失，可以向开发商索赔；监管部门也有权对开发商进行行政处罚；特别严重的情况下，对于违反土地成本分摊规定的开发商，还可能面临法律诉讼和刑事责任。土地成本分摊方法是房地产开发过程中必须要遵守的规定。开发商应根据当地政策规定及实际情况进行合理分摊，以避免相关法律风险。【法律依据】：《房地产开发企业管理条例》第二十六条房地产开发企业应当按照国家有关规定，合理确定土地价格，并将土地成本合理分摊到项目中各个建筑物或者房屋的价款中。

四、土地增值税的清算

土地增值税的清算流程：1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算；2、先做一个测算；3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证；4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料；5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的；6、审核完毕，认了申报的数据或者认了清算出来的数据；7、通知交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。土增税清算条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。综上所述，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税，填写《土地增值税清缴申报表》。【法律依据】：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

五、土地增值税清算土地成本扣除

法律主观：土地增值税一般以预征为主，符合条件的进行清算，土地增值税清算条件是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。一、土地增值税清算的条件有哪些土地增值税的清算条件有两种，一种是“应该清算”的条件，一种是“可以清算”的条件。1、“应该清算”的条件《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、“可以清算”的条件《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。如果满足“应该清算”条件中的任何一条，企业都必须进行土地增值税清算；如果满足“可以清算”条件中的任何一条，税务机关可以要求企业进行土地增值税清算。二、土地增值税的清算期限是多久对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

法律客观：土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。