招商引资发文2025,翰汇律师事务所：企业占用集体土地补偿问题全解析,在企业发展过程中，涉及土地使用的情况复杂多样，尤其是占用集体土地时，补偿问题备受关注。翰汇律师事务所主任吴少博律师，凭借深厚的法律专业知识与丰富的实践经验，从六个关键方面
在企业发展过程中，涉及土地使用的情况复杂多样，尤其是占用集体土地时，补偿问题备受关注。翰汇律师事务所主任吴少博律师，凭借深厚的法律专业知识与丰富的实践经验，从六个关键方面为大家详细解读企业占用集体土地的补偿问题，助力企业主明晰自身权益。
一、集体土地权利属性剖析
土地权利包含所有权与使用权。所有权性质仅有国有土地所有权和集体土地所有权两种。集体土地所有权主体呈现多样性，可能是村集体、村民小组或乡镇企业等，从严格法律角度而言，归属于集体经济组织。而在国家持有土地所有权的情况下，使用权通常是分离的。例如，通过招拍挂获取的国有住宅用地使用权，以出让、转让、划拨等方式取得的国有工业用地使用权，以及用于教育、仓储、物流等的国有土地使用权。同样，集体土地使用权也会出现分离现象。在过去，如 90 年代之前，集体土地所有权与使用权往往不分离，村集体或乡镇企业占有并使用集体土地。但随着经济社会发展，情况发生变化，像乡镇企业通过招拍挂，由个人或企业买断，实现集体建设用地使用权转移；本村村民之间也可进行宅基地买卖转让，这都体现了集体土地所有权与使用权的分离。对于企业主而言，在征收拆迁时，其占有的多为集体建设用地使用权或国有建设用地使用权，依据土地用途，如住宅、工矿仓储、商业等，来区分国有土地使用权价值。需要明确的是，只要拥有不动产或集体建设用地使用权证、国有土地使用权证，在拆迁时都应获得关于使用权的区位价补偿。
二、集体土地使用权呈现方式
集体土地上的使用权呈现多种形式。包括耕地，这是集体土地的常见类型；建设用地，涵盖宅基地、集体建设用地（如集体工业用地）等；农业用地，如养殖用地、畜牧用地、种植用地等，还有草地、林地等特殊属性的农业用地，以及村集体的荒地、未利用地等。这些不同类型的土地，因规划不同，性质和用途也存在差异。
三、集体土地使用权结合方式
建设用地使用权：如宅基地、集体建设用地、集体工业用地等，都属于建设用地范畴。
承包经营权：主要体现在耕地、草地、林地等基本农田或农用地之上，是对这些土地的一种使用权利。
租赁性质：即租赁建设用地，或租赁具有承包经营权项下所有权的土地。不过需要注意的是，在我国，单纯的土地租赁权不属于物权范围。
四、集体土地使用权取得方式
划拨取得：在过去，集体建设用地用于乡镇企业、乡办企业时，常通过无偿划拨方式取得土地。即便后续进行转让或一次性买断，土地证上标注的性质可能仍未改变。
一次性转让：包括集体建设用地使用权的一次性转让，以及当前鼓励的土地承包经营权流转，都属于一次性的买卖、转让行为。
一次性买断：实务中较为常见的是，第三方一次性买断集体建设用地使用权及地上附着物（如厂房）。此时，不仅买断了地上建筑，还获取了土地使用权。
租赁取得：一次性租赁土地使用权若干年，但租赁权在我国不属于物权范畴。
原始取得：原始取得一块集体建设用地，或由耕地转为建设用地后首次取得，这种情况在当前实务中较为少见。
五、集体土地使用权拆迁补偿方式
在拆迁补偿中，补偿的是土地使用者本身持有的权利，主要分为物权和债权。对于租赁性质的土地使用权，如果仅为租赁权，未转化为物权，虽不予土地使用权补偿，但会退还剩余租期租金，并对因租赁目的无法实现造成的损失进行赔偿。而补偿的主体必须是物权。在确定集体建设用地使用权补偿价值时，由于集体建设用地目前不允许上市交易（仅在 2015 年国务院确定的全国 20 个市县范围进行试点交易，如北京大兴区部分拆迁项目），缺乏正规市场交易价值参考。因此，实务中很多时候集体建设用地使用权参照国有土地进行补偿，而土地承包经营权则参照耕地的征地补偿标准确定补偿范围，如依据《土地管理法》规定，包括年产值 6 倍以上补偿及土地青苗费等。在参照国有土地补偿集体建设用地使用权时，从以下几个方面判断价值：
使用年限：国有土地有明确使用年限，而集体建设用地往往无使用年限限制，在这方面集体建设用地相对更具优势。
用途区别：国有土地用途广泛，可用于工矿、仓储、教育、娱乐、住宅、商业等；集体建设用地用途相对单一，过去主要用于乡办企业、乡镇医院、学校等公益事业用地。
区位价值：参照相同区位的国有土地价值，以体现市场区位价。
转让自由：集体建设用地目前不能像国有土地那样自由买卖和转让，无法进行过户登记。基于以上因素，集体建设用地补偿价值通常略低于国有土地，但不能过分低于国有土地使用权所体现的市场价值，这是当前较为主流的观点。
六、特殊情况的土地使用权补偿
招商引资情况：若招商引资合同中有土地一次性转让、买断等明确表述，虽未办理过户登记和公证措施，但有职权的政府职能部门已将土地交付企业，这种情况可参照土地使用权补偿序列进行补偿。
政府允诺情况：政府针对企业出具文件，对土地作出相应承诺，该土地使用权也可获得补偿。
政府鼓励产业发展情况：在全市或政府管辖范围内，政府发文允许或鼓励特色产业发展，如允许土地使用权转让、买卖、占有使用并获取收益，以发展当地特色或支柱产业，在此情况下，企业的土地使用权也应获得补偿。
翰汇律师事务所深入剖析企业占用集体土地补偿问题，从土地性质、权利呈现与取得方式，到补偿标准及特殊情况处理，为企业主提供全面、专业的法律解读。在企业面临此类复杂问题时，翰汇律所凭借专业能力，帮助企业主维护合法权益，确保在拆迁过程中获得合理补偿，助力企业平稳发展。
2022房屋拆迁补偿标准
1、货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
（1）市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
（2）商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
（3）重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
2、产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为
22，所以拆迁安置。
3、结合型补偿顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
占用集体土地，首先协商解决，协商不成的可以向人民法院提起民事诉讼。如果集体土地被个人占用，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡人民政府等调解，或去法院起诉。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。非法侵占集体土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，并处罚款、恢复原状等处罚，构成犯罪的追究刑事责任。非法占用土地是指单位或者个人未经批准擅自占用土地、采取欺骗手段骗取批准占用土地以及超过批准的数量多占土地的违法行为。《中华人民共和国农村土地承包法》 第四十七条 承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。集体土地使用权是什么意思集体土地使用权是农村集体成员在在符合法律规定的情况下对集体所有的土地享有的用益物权，简单来说，农村的土地就是集体土地，农村的集体土地又分为基本农田和宅基地，集体土地使用权不允许出让，转让或者出租用于非农业建设，集体土地使用权的转让都是在集体成员之间的。
根据相关规定，就征收集体土地补偿纠纷处理方法，为你做出以下解释：
一、征地补偿费用项目
1、土地补偿费：用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、青苗补偿费：用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
3、附着物补偿费：用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。
4、安置补助费：用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。
二、征地补偿费用标准
1、征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。
三、征地补偿管理
各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：
1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。
2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。
3、安置补助费的归属、使用：
(1)由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。
(2)由其他单位安置的，支付给安置单位。
(3)不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
四、集体所有的补偿费用的使用收益分配办法
1、在当地金融机构设立专户存放。
2、使用情况公开，接受村民监督。
3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。
五、征地补偿纠纷
1、补偿标准争议：先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。
2、补偿费用分配纠纷：其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。
3、征地信息公开纠纷：该纠纷属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。
一、集体土地被单位侵占怎么办1、集体土地被单位侵占，可以向土地管理部门举报。如果侵占的是耕地，并且改变土地使用用途的，有可能构成犯罪。根据我国相关法律规定，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。侵占人如通过出让和土地使用权转让的方式获得集体土地使用权却没有用在农业建设上，管理部门可以要求侵占人限期改正并没收侵占人的违法所得。2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。二、土地被强占的起诉状的内容有哪些土地被他人侵占，可以作为原告提出起诉，要写好起诉状。诉状要有以下内容：1、双方当事人的基本情况。包括姓名、性别、年龄、民族、工作单位和地址。如是单位应写明单位名称、所在地及法定代表人的姓名、职务；2、诉讼请求和所依据的事实和理由。所谓诉讼请求，即要求解决的问题，比如本案中可以写请求法院判决被告停止侵害、排除妨碍、恢复原判、赔偿多少钱等；3、写明证据和证据来源，证人的姓名和住址。
一、占用集体土地怎么处罚1、占用集体土地的处罚，侵占集体土地由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，并处罚款、恢复原状等处罚，构成犯罪的应追究刑事责任。2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第七十七规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。二、占用集体土地违法吗1、占用集体土地属于违法行政。建设项目需要使用农用地等农村集体土地的，应当依法办理土地征收及农用地转建设用地审批手续。如果未经依法征收及办理农用地转用审批手续，通过所谓土地“流转”等方式占用农村集体土地进行建设，系违反土地管理相关法律法规，属于违法行政。
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文章来源参考：【头条】2025招商引资发文要求，招商引资范文本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
投稿：史嘉一
内容审核：杨建峰律师
