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三旧改造拆迁补偿案例，广州旧城改造补偿标准提高或拉动周边房价:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-03-16 02:32:11
作者：
圣运律师
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三旧改造拆迁补偿案例,广州旧城改造补偿方案出台最高可奖房价15%,涉及人口超过60万人的广州旧城改造将有新章可循!住宅房屋被拆迁人可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式，除了按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定按照房产市场

三旧改造拆迁补偿案例，广州旧城改造补偿标准提高或拉动周边房价:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、三旧改造拆迁补偿案例,广州旧城改造补偿方案出台最高可奖房价15%

涉及人口超过60万人的广州旧城改造将有新章可循!住宅房屋被拆迁人可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式，除了按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定按照房产市场评估价格增加20%的补偿增幅外，还新增了搬迁时限奖励费，标准在房产市场评估价格的15%以内。

补偿标准提高

不等于拉抬房价

广州市国土房管局昨日公布，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(下称《意见》)经报市政府同意，现开始执行，有效期为5年。

广州市国土房管局表示，《意见》是在2008年拟订的《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》基础上修改完善的，此后广州选取了越秀区东濠涌沿线综合整治项目和荔湾区宝盛沙地二期旧城改造项目作为试点，前者仅用了4个月时间完成了1100多户拆迁补偿安置工作，而宝盛沙地项目仅用3个多月完成了96.28%的动迁工作。

“对被拆迁人的补偿标准提高，不等于会拉抬中心城区的房价，房价还是取决于供求关系?！惫阒菔泄练抗芫指本殖?、新闻发言人黄*波昨日在接受本报记者采访时表示，旧城改造的根本目的是为了配合“中调”，抽疏中心城区的人口密度，创造更加宜居宜业的环境，商业用地和公共设施用地将增加，同时由于原来的城中村和工厂用地得到释放，住宅用地的供应也会增加，缓解当前商品房市场的供需矛盾。

城中村改造

村民可自主选择模式

黄*波表示，在城中村改造的过程中，村民可以选择自主改造和与开发商协商公开出让两种模式，但也可根据村民实际意愿，选择纳入政府储备土地的模式;而对于被拆迁的普通市民，则只能有纳入政府储备土地一种模式。

根据《意见》，旧城更新改造实施前各区将就改造及补偿安置方案公开征询意见。

二、广州旧城改造补偿标准提高或拉动周边房价

多年来始终在旧城改造上“蹑手蹑脚”的广州市，终于有了大展拳脚的迹象。

按照广州市政府新近披露的一系列计划，将在10年间完成旧城区约54平方公里的全面改造，涉及拆迁人群60万人，仅拆迁所需资金将超过1000亿元。如此同时，城中村的改造也将全面启动，并计划在3~5年时间完成52条城中村的升级改造。

如果一切都按照计划得以实施，这将是广州最大规模的一次动迁和城市改造。尽管旧城改造给市区房地产所腾出的巨大空间目前尚难以预计，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)为代表的大型开发商，早已经悄然潜入这一领域。

改造面积涉54平方公里

2009年12月21日，广州市出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，从而拉开旧城改造全面启动的大幕。

几日后，广州市规划部门披露了《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》，划定了旧城改造的范围，即是指建设超过30年的历史旧城。其范围基本与1980年广州建成区范围一致，面积约54平方公里，其中更新改造重点在内环路以内，面积约为33平方公里。

紧随其后，广州市国土房管部门于1月27日公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》，为旧城改造的拆迁补偿提供标准。

广州城建口几大部门快速的连锁反应显示，一场空前规模的城市“旧改”已筹划妥当，“棋至中盘”，差的只是天量资金入场撬动这场空前的城市“革命”。

为此，广州市规划部门相关人士透露，由于需要数额如此巨大的资金，所以用以往单块改造的方式进行旧城改造是很难达到资金平衡的，因此，此次旧城改造要通过街区整体改造、新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营来实现改造资金的平衡;除此之外，还要利用市场机制多元化筹措资金，在政府引导下吸引市场资本的参与。此外，政府还将对参与改造的社会资金实施税费减免和返还等优惠政策，从而确保改造的顺利推进。

补偿与一手房持平

早在2005年，广州市就已经围绕旧城改造展开各项工作，而改造的思路也几经转变。最早期的改造方式为拒绝开发商介入，由政府投资进行小范围试点改造。这种改造的方式问题在于，推进速度缓慢使广州的旧城改造工作始终难以铺开。

如果由开发商来成片改造，似乎可以解决一些问题，但“拆迁”就成为挡在中间的一块大石头。很早之前，广州部分开发商就透露了愿意参与旧城改造的意愿，但有一个前提是：拆迁问题必须由政府予以解决。

三、广州旧城改造拆迁补偿大涨最高够买一手房

拆迁60万人，投入资金超千亿，广州旧城改造规划纲要向市民描绘了新一轮旧城改造的蓝图。60万人动迁后怎么安置，补偿标准怎样，一系列问题如今有了答案。

记者昨日从广州市国土房管局获悉，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)正式出台，开始执行。其中，最大的亮点是大幅提高拆迁补偿标准，货币补偿金额加上改造奖励费最高可补到周边一手房价格。

搬得越快奖得越多

《指导意见》规定，旧城更新改造项目可实行搬迁时限奖励制度，以此加速旧城改造的进程。

考虑到各区实际情况不同，《指导意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准，搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定，而具体给付标准授权由各区根据实际情况自行设定。

各区在开展危旧房改造工作时，可以在危旧房改造决定里明确将整个搬迁期限划分为多个阶段，搬迁奖励费分阶段递减，引导被拆迁人加快搬迁进度。

模拟案例：危旧房改造决定作出之日为2009年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被拆迁人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减10%，被拆迁人在第二阶段搬迁的，就给予90%的搬迁奖励，以下可以类推。

货币补偿标准大幅提高

按照《指导意见》，旧城更新改造项目范围内住宅房屋被拆迁人可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。对于非住宅房屋拆迁主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。

在旧城改造中，广州对旧城老房拆迁补偿，以往是按市场评估价为标准进行，但旧城区危旧房年代久远、破损严重，再要根据楼龄等估价，往往不高。原住户在领取货币补偿后，可能难以买到合适房子，尤其在房价高企时。

对此，《指导意见》大幅提高货币补偿标准，被拆迁人选择货币补偿方式的，为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，还由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励。“住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格?！闭庖馕蹲牛罡呋醣也钩タ梢源锏酵坏囟蔚囊皇址考?，基本可以保证被拆迁户在市场上买到适当商品住宅。

记者了解到，作为广州旧城改造的试点，东濠涌便已首先尝鲜，其拆迁补偿高达1.3万元/平方米。

四、广州增城旧改补偿标准是什么

法律分析：补偿标准：权益面积建设费用单价按复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（1500元/平方米）的差额计算，计入改造成本；村民住宅大于按复建费用计入改造成本的面积部分，可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿；现状建筑中不予复建部分，按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，等等。

法律依据：《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）的通知》

第十四条（集体土地上住宅改造成本核算标准）集体土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下标准核算：

（一）住宅房屋有合法证明文件的，现状建筑面积中证载（批准）部分，复建费用和临迁费计入改造成本。

（二）住宅房屋无合法证明文件的，可计基底面积三层半以下现状建筑面积部分，复建费用和临迁费计入改造成本。

（三）核定的住宅复建总量大于按复建费用计入改造成本的面积部分为权益面积。权益面积建设费用单价按复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（1500元/平方米）的差额计算，计入改造成本。其中扣减的房屋建安成本补偿（1500元/平方米）由村民自筹，不计入改造成本。

（四）村民住宅现状建筑面积大于按复建费用计入改造成本的面积部分，可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本，不计临迁费。

（五）临迁费单价为30元/平方米，按48个月计算。如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。

第十五条（集体经济物业复建总量和改造成本核算标准）集体经济物业复建总量按建筑面积和用地面积（仅限有合法用地证明文件）两种方式核算，同一宗地只能选择一种方式核算。

（一）按建筑面积核算：

1.有合法证明文件的，现状建筑中合法部分按1:1核算复建量，复建费用和临迁费计入改造成本。证载（批准）面积大于现状建筑面积部分可计为权益面积，建设费用自筹，不计入改造成本。

2.无合法证明文件（含现状建筑面积大于证载或批准面积部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算复建量（同一项目只能选择一种标准核算），复建费用和临迁费按该部分建筑面积的50%核算，计入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算复建量。现状建筑中不予复建部分，按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。

3.临迁费单价为45元/平方米，按48个月计算，如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。

（二）按用地面积核算：

1.按证载（批准）用地面积每亩400平方米核算集体经济物业面积，建设费用计入改造成本。临迁费按本条第（一）款计算，计入改造成本。

2.不需采用政府征收村属其他用地、政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式平衡开发强度的，可按证载（批准）用地面积容积率1.8（毛）计算权益面积，其建设费用自筹，不计入改造成本。

五、广州市城中村改造补偿方案

法律分析：1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。

2、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。

3、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定。

4、停产停业损失：该项费用主要针对营运性房屋进行的补偿。

5、拆迁奖励。

6、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等。

7、其他补偿或补助。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。