国务院房屋拆迁补偿95号令,农村征地拆迁案件实务问题的几点思考,一、关于征地批准文件是否可诉的问题。是否应当受理有两种意见，一种意见认为征地批文是一个具体行政行为，法院应当受理。另一种意见认为，征地批文是省人民政府下达给市人民政府的，是一个
一、关于征地批准文件是否可诉的问题。是否应当受理有两种意见，一种意见认为征地批文是一个具体行政行为，法院应当受理。另一种意见认为，征地批文是省人民政府下达给市人民政府的，是一个内部行政行为，法院不能受理。根据《土地管理法》第45条规定，有权批准征地的是国务院和省、自治区、直辖市人民政府，其作出的征地批准文件，是一个具体行政行为应无争议。那么，这样的具体行政行为是否可以向人民法院提起行政诉讼呢？《行政复议法》第30条第一款规定，“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地……的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议”。第二款规定，“根据国务院……或者征用土地的决定……的行政复议决定为最终裁决”。《行政诉讼法》第12条规定，法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为，不属人民法院行政诉讼的受案范围。因此，笔者认为当事人对征用土地的决定不服，只能申请行政复议，行政复议决定为最终裁决，此类纠纷不属人民法院管辖，不能就此向人民法院提起行政诉讼。
二、拆迁安置补偿主体的问题。《土地管理法》第46条及其实施条例第25条的规定，市、县人民政府土地行政主管部门是征地补偿、安置的实施机关。即市、县人民政府土地行政主管部门是征地拆迁安置补偿的主体。但在实际操作中，土地行政主管部门往往只对征地农转非人员和地上附着物及青苗进行了安置补偿，而对地上建筑物即农民的住房未进行安置补偿，由用地单位直接对农民的住房进行拆迁安置补偿。这种运作模式与法律法规规定相违背，造成安置补偿标准混乱，政府部门应予规范。
三、征地拆迁安置补偿标准问题。征地拆迁安置补偿标准存在的问题主要表现在：1、安置补偿标准过低，多年未作调整，不适应形势发展的需求。就江津市而言，现仍然执行的是重庆市人民政府55号令和江津市人民政府（1999）95号文件规定的标准，不适应经济发展的要求。目前江津市的房价已比1999年上涨了一倍左右。2、由于地区差异，导致安置补偿标准不一。重庆市人民政府55号令仅规定了主城各区的安置补偿标准，各市、县的安置补偿标准则授权各市县自行制定。各市、县具体情况不同，制定的标准也不一致，各毗邻市、县的农民相互比较。有的甚至在一个市、县内各镇乡的安置补偿标准都不一致。3、征地用途不同，安置补偿标准各异。如公路等基础设施用地的补偿大大低于城市建设和工业园区用地。4、各用地单位在对住房实施拆迁安置补偿时，执行标准混乱。有的按城市房屋拆迁的办法执行；有的按征地拆迁的办法执行；有的甚至搞暗箱操作，与被拆迁人背靠背地谈判，导致被拆迁人相互攀比，漫天要价，故意拖延。针对以上情况，提出以下建议：1、适应社会经济的发展，适时调整安置补偿标准；2、严格按照法律、法规规定，由市、县人民政府土地行政主管部门作为征地安置补偿的主体；3、统一安置补偿标准。首先对不同用途的征地，实行相同的补偿标准。其次，在一个市、县内应只有一个统一的标准，各镇、乡间不应有差别，不能机械地按各镇、乡的平均年产值计算安置补助费。4、征地拆迁不能适用《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人进行安置，两者的性质截然不同，征地拆迁是在集体土地上进行的，由土地管理法调整，而城市房屋拆迁是在国有土地上进行的，由《城市房屋拆迁管理条例》调整。
（一）要有“证据意识”，注意搜集和保存有力证据证据对于依法维权至关重要。掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证，也会使自己在谈判中处于有利的位置。“以事实为根据，以法律为准绳”是司法活动的基本原则，但在现实生活中，往往由于举不出证据，导致不利后果。在整个征收过程中，被征地、拆迁户应该注意保留和收集一切能够证明实施的相关证据，包括双方签订的一些协议，有时还可以采取录音、录像、照相、公证的方式收集证据。对于如何判断证据的有效性，取得有效的证据，有时需要专业律师的指导和帮助，但自己必须要有“证据意识”。如果没有事先的准备，一旦发生纠纷，就可能面临不利的结果。
（二）申请政府信息公开程序往往是收集维权证据的第一步目前信息公开的主要法律依据是《中华人民共和国信息公开条例》，对信息公开的主体、范围、时间等都作了明确得规定。按《土地管理法》的规定，征地一般应由省级政府批准，想知道征地是否合法，应首先向国土资源部门申请征地批文的信息公开，如果没有批文，那征收肯定违法。通过信息公开程序，往往可以找到征地拆迁过程中的违法点，通过此程序所获取的证据材料，可以有针对性的提起复议或者诉讼程序，依法维权。对国有土地上房屋拆迁而言，根据新的《条例》规定，首先应由区县人民政府作出“征收决定”，对于是否存在“征收决定”，是否依法公告，是否符合公共利益，是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，这些都可以通过申请信息公开来了解。如果有关部门不依法进行信息公开，可以根据《行政诉讼法》及《最高人民法院关于受理信息公开行政案件的规定》，对其不履行信息公开法定职责的行为，提起行政诉讼。
（三）房屋拆迁补偿纠纷中需要收集的证据类型
1、被拆除房屋的所有权证；
2、证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公和或商用）、房屋的建筑面积等证据；
3、当被拆迁房屋所有权证上记载的所有人与主张权利的被拆迁人不同时，还需要提交证明被拆迁人对于被拆迁房屋享有接受补偿安置权利的证据（包括亲属关系证明、继承权公证书、放弃权利声明等）；
4、证明房屋被拆除的时间的证据。
（四）农民在土地维权中应采取的对策面对非法征地拆迁，农民在维权中，要做到理智清醒，依法办事，以免遭到地方政府的陷害。另外，征地拆迁补偿安置不合理，不要轻易签字，农民拥有土地、房屋的合法使用权和所有权，地方政府、开发商的非法占地施工行为，应当受到法律制裁。荆州的征地补偿标准我们就不在这里一一的进行列举了，很多民众不是说通过本地的官方渠道来了解本地的征收政策，总会觉得，好像是由国家有关部门统一控制湖北荆州的征地补偿标准的，就算在荆州市，荆州市的市民们总该知道征地补偿标准不能一概而论的。
一、拆迁补偿的形式有哪些？目前，从各地实践的情况来看，拆迁补偿的形式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。
（一）产权调换。是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。产权调换对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的。另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补偿费。
（二）作价补偿。指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式，它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题，而且还可以有效提高房地产经营效益。不足之处是使用拆迁人从事房地产开发初始投资过大。
（三）产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。这是一种折衷的形式，有利于协调拆迁双方在补偿形式问题上的分歧。
二、拆迁补偿纠纷怎么处理？房屋拆迁中，经常出现这样的情况，房屋及土地被征收后，开发商将本来用于安置被拆迁人的房屋又卖给第三人，此时，拆拆迁补偿纠纷怎么处理？当购房者与住宅房被拆迁人的权利发生冲突时，应分别不同情况处理：
（一）拆迁人与被拆迁人签订产权调换补偿安置协议，就安置房屋的坐落、面积等进行具体约定后，拆迁人将同一房屋出售给购房人的，由于拆迁协议对标的房屋的安置时间上先于房屋买卖合同对房屋的出售，被拆迁人就明确具体的标的房屋享有的权利是原房屋所有权的延续，因此应优先保护被拆迁人对安置房屋的权利。
（二）出卖人将标的房屋出售后，又就该房屋与被拆迁人签订安置协议的，有以下几种情况：
1、如果房屋买卖合同已经登记，由于登记具有对抗第三人的效力，且买卖合同成立在前，应保护购房者的权利。
2、如果房屋买卖合同未登记，应分别情况处理：一是被拆迁人已入住的，由于入住的行为表明拆迁人已经履行拆迁协议的房屋交付义务，被拆迁人已接受交付并对房屋为占有使用，应优先保护已入住的被拆迁人；二是购房者已入住的，同理应优先保护购房者；三是均未入住的，应按照合同有效成立的时间顺序，优先保护合同成立在先的权利人。
法律分析：征地拆迁的问题如下：1、征地拆迁对象抵触情绪较大；2、在利益调整过程中，部分群众心态失衡引发冲突；3、征地拆迁政策还待完善，虽有《土地管理法》、《物权法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等法律法规但还是尚待完善；4、补偿标准不一致；5、社会保障措施尚未健全。解决问题可以从做深入细致的宣传解释工作、加强组织领导工作、紧紧的依靠地方政府、完善法律法规与补偿机制、依法进行征地拆迁工作、充分考虑征地拆迁对象的合法权益等方面入手。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十五条 征用土地的各项费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
法律分析：征地拆迁矛盾纠纷的处理对策有：1、强化宣传教育，营造良好氛围。2、完善相关地方性立法，促进依法行政。3、体现以人为本，保障群众利益。4、妥善处理征地拆迁的信访问题，及时化解矛盾。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
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●拆迁99号文件
●拆迁9号文件
●拆迁950文件
●国家拆迁新规定,92的文件
●拆迁96号文
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●拆迁摸底后
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