房屋拆迁未过户该如何维权

维权依据：诚实信用原则和公平原则

不动产买卖如果没有办理产权过户登记，即使买受人实际占有了该不动产，买受人也不能取得该不动产的物权，在买受人占有房屋期间，如果该房屋被拆迁，那么谁有权利得到拆迁补偿利益实践中做法不一，绝大多数开发商都给房屋产权登记人，我们分析的是谁有权利获得补偿利益，一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益，如果这样的话，违背了《民法》的诚实信用原则和公平原则。

出卖人已经全额得到了卖房款，又将房屋交付买受人占有，如果开发商给的拆迁补偿利益高于卖房款，出卖人又反悔不卖房子了，将得到的房款退给买受人，然后想要补偿利益，显然违反了诚实信用原则，如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益，仅有法律原则不行，必须要结合法律规则。

两种情况买受人应得到拆迁补偿：

凯诺律师事务所第一种情况，如果出卖的房屋占用的土地是国有土地，容易找到法律依据，因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制，买受人可以起诉出卖人，首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效，其次是让出卖人继续履行合同，即办理房屋产权过户登记，这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记，补办不了产权变更登记，可以参照《物权法》第十九条，对该条法律规则进行目的性扩张解释，同时对《物权法》第九条进行目的性限缩解释，同时结合诚实信用原则和公平原则，让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。

第二种情况，如果是农民的房屋卖给城镇居民，是变更不了房屋产权登记的，因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是，如果城镇居民到农村买房屋，农村集体经济组织就少了一块宅基地，如果宅基地不够，还得将其他土地变为宅基地，这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益，对?；づ┐甯赜杏跋?，也损害了集体利益，并不是为了?；こ雎羧说睦妗Ｈ绻┐逋恋乇还艺魇?，禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空，此时如果支持买房人的利益，并不损害集体利益和其他农民的利益，出卖人自愿出卖自己的房屋，对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的，拆迁补偿利益应该给房屋买受人。

在房屋买卖过程中，双方应该缔约协议内容，不允许欺诈、胁迫等情形，且协议内容是双方当事人的真实意思表达，不违反法律、法规的强制性规范。因此，必须拟定合法的房屋转让协议。这样更有益于维护自己的合法权益。

在房屋买卖过程中，双方应该缔约协议内容，不允许欺诈、胁迫等情形，且协议内容是双方当事人的真实意思表达，不违反法律、法规的强制性规范。因此，必须拟定合法的房屋转让协议。这样更有益于维护自己的合法权益。

房产的交易是以产权的过户为界线，没有过户的产权原则不属于你，自然就不会有保障，具体风险如下：1、过户之前发生拆迁行为；如果过户前发生了市政规划折迁，则房屋的产权会被冻结，一旦冻结将不能发生过户，拆迁赔偿也只认产权人本人。2、现产权人发生债务纠纷；产权人一旦发生债务纠纷，则极有可能会被冻结名下所有资产，以后法院处置他的资产，将优先赔偿第一次申请财产保全的债务人。3、由于公证处和房管局并没有联网，现产权人可以挂失房产证又另外出售办理过户。

1、检查是否有购房合同、支付购房款的收据，如果没有就找卖房的人补上。购房的手续一定要保管好，这是关键凭证。

2、找房子登记的业主(卖房人)开具证明，证明房子已卖并付清了房款、房子已交付。

3、凭上述的证明材料到拆迁人那里登记，争取成为被拆迁人。

4、如果卖房人不配合，只有采取法律措施。向法院起诉，要求卖房人配合进行房子过户。如果房子过户前卖房人成为了被拆迁人，有可能拿走补偿安置款，那就要立即向法院要求对补偿安置款采取保全措施了。

卖房人不配合的情况下，最好找当地律师帮忙维权。

从上面我们可以总结出来，首先应购房合同、支付购房款的收据等关键凭证并业主(卖房人)开具证明，证明房子已卖并付清了房款、房子已交付，然后拆迁人那里登记，争取成为被拆迁人。如果你情况比较复杂，北京圣运律师网提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。

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内容审核：冯立影律师

来源：中国法院网-房屋拆迁未过户该如何维权，