一、继承的房屋房产证为他人,未办理过户拆迁时能拿到拆迁款吗

《物权法》明确规定，不动产买卖如果没有办理产权过户登记，即使买受人实际占有了该不动产，买受人也不能取得该不动产的物权，在买受人占有房屋期间，如果该房屋被拆迁，那么谁有权利得到拆迁补偿利益?实践中做法不一，绝大多数开发商都给房屋产权登记人，本期栏目分析的是谁有权利获得补偿利益，一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益，如果这样的话，违背了《民法》的诚实信用原则和公平原则。

出卖人已经全额得到了卖房款，又将房屋交付买受人占有，如果开发商给的补偿利益高于卖房款，出卖人又反悔不卖房子了，将得到的房款退给买受人，然后想要补偿利益，显然违反了诚实信用原则，如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益，仅有法律原则不行，必须要结合法律规则。

两种情况买受人应得到拆迁补偿

第一种情况，如果出卖的房屋占用的土地是国有土地，容易找到法律依据，因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制，买受人可以起诉出卖人，首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效，其次是让出卖人继续履行合同，即办理房屋产权过户登记，这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记，补办不了产权变更登记，可以参照《物权法》第十九条，对该条法律规则进行目的性扩张解释，同时对《物权法》第九条进行目的性限缩解释，同时结合诚实信用原则和公平原则，让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。

第二种情况，如果是农民的房屋卖给城镇居民，是变更不了房屋产权登记的，因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是，如果城镇居民到农村买房屋，农村集体经济组织就少了一块宅基地，如果宅基地不够，还得将其他土地变为宅基地，这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益，对?；づ┐甯赜杏跋?，也损害了集体利益，并不是为了?；こ雎羧说睦?。如果农村土地被国家征收，禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空，此时如果支持买房人的利益，并不损害集体利益和其他农民的利益，出卖人自愿出卖自己的房屋，对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的，拆迁补偿利益应该给房屋买受人。

二、购买二手房的注意事项

1.房屋产权是否明晰

首先要看房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2.房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

3.交易房屋是否在租

有些二手房(房源、代理、租房)在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

5.物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

6.市政规划是否影响

有些房主出售二手房(房源、代理、租房)可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。鄙人以前做房产，所以比较通晓其中的利害关系。

7.单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8.合同约定是否明确

二手房(房源、代理、租房)的买卖合同虽然不需像商品房(资料、团购、论坛)买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买房有风险，投资须谨慎，购买二手房明白以上八大注意事项，避免风险，轻松置业。

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内容审核：刘超律师

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