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征地拆迁选安置房，调换比例一定是1：1吗？

发布时间：
2020-06-29 09:44:47
作者：
圣运律师
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实践中，有时会听到房屋产权调换最低比例1：1的这种说法，而在选择房屋产权调换时，有的拆迁户却发现调换比例并非1：1，这是怎么回事呢？

征地拆迁选安置房，调换比例一定是1：1吗？

    实践中，有时会听到房屋产权调换“最低比例1：1”的这种说法，而在选择房屋产权调换时，有的拆迁户却发现调换比例并非1：1，这是怎么回事呢？

    房屋产权调换比例到底怎么算？今天北京圣运律师事务所主任王有银律师为你解读这一问题。

01房屋产权调换比例一定是1：1吗

    首先，大家要了解，国家的补偿原则是如何规定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。并且今年新实施的《土地管理法》也明确了不能降低被征收老百姓不降低原油生活水平的补偿原则。

    从以上规定可以看出，对房屋征收的补偿，国家要求做到公平、合理，补偿价值不应低于被征收房屋的价值。我们常听到的“房屋产权调换最低比例1：1”这个说法，一般而言指的是产权调换房屋价值不低于被征收房屋市场价值。并不是说在实际面积上一定要是1：1关系。

02有哪些房屋产权调换比例超过1：1

    在拆迁实践中，确实会存在超过1:1的补偿比例。一般有以下三种常见情况：

1、政府征收时，被征收房屋和安置房差价巨大

    若选择产权调换时，没有进行原地回迁，而且被征收房屋的价值与安置地点周边房价存在较大的差价。这就决定了房屋产权调换的比例往往会高于1:1。

    譬如，有的安置小区比较偏远，安置房价值与被征收房屋价值差距过大，那么产权调换就不能按照1:1来补偿了，有的地区会按照1:2的比例置换才合理，即1平米置换2平米。具体置换比例拆迁户可以查阅所在地区房屋安置有关通知进行了解。

2、地块价值高，开发商来征收时给出高额补偿

    比如某地区的某一黄金地块，被开发商用于开发高价值的商业项目。那么开发商往往会开出较高的拆迁赔付比例，这种情况下，有时是需要拆迁户和开发商进行谈判的。

3、受地方规定影响

    譬如中阳县人民政府关于印发《中阳县人民医院新建二期工程项目房屋征收实施方案》的通知中就指出房屋产权调换标准：主体建筑砖混结构一层按1：1.7调换，二层按1：1.3调换，三层及以上按1：1调换；砖拱结构一层按1：1.5调换。被征收房屋为单元住宅楼：按1：1.5调换。

    《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的有关规定，征收个人住宅，建筑面积不足40平方米，且为被征收人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿。拆迁户可以查阅所在地区的有关实施方案进行了解。

03房屋产权调换比例小于1：1的情况

1、被征收房屋单价小于产权调换房屋单价

    实践中有时会出现这种情况，若拆迁户无钱补齐同等面积的房屋价值的差价，亦可选择较小面积同等价值的产权调换房屋。

2、受地方性的调换面积规定的影响

    部分地区对房屋产权调换的面积做了上限规定，当被征收房屋面积超过规定上限，取得的产权调换房屋的面积就比原房屋面积小。以深圳市为例，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》中，就有相应的上限限制情形。

    最后，北京圣运律师事务所主任王有银律师提醒您，房屋产权调换比例的多少通常受房屋构造、面积、建造的时间、房屋所在的地理位置、当地政策规定等多因素影响，如遭遇复杂情况，建议及时咨询专业拆迁律师，听取专业法律建议维护自身合法权益。

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