一、深圳关于共有产权房的新政策解读

法律主观：

共有产权房新政策是，共有人对共有房屋都享有权利、承担义务，市民可向政府“赎回”产权。共有产权房是为了照顾中低收入住房困难家庭，购房价格较为低廉。一、共有产权房新政策是什么共有产权房新政策是：1.“共有产权房”，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。2.政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。2.单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。3.申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房，一个家庭只能购买一套共有产权住房。共有产权房在北京实施网上申购制度，如果想要申请的话，需要到当地住建委官网，查询申请楼盘项目的开放申请情况。2.获取申请编号。在网上申购后，申购期结束后20个工作日内，相关部门会审核申请人是否符合购房资格，审核通过的话，会为申请人下发申请编号。审核结果在住建委官网查询，对结果有异议的可以申请复审。3.摇号分组配售。住建委监督开发建设单位进行摇号分组，按照优先顺序先分组，然后进行摇号，确定名单后根据顺序进行选房，如果有放弃者，由后面的家庭依次填补。4.审核材料签订合同。复核通过后，签订共有产权房购房合同。

法律客观：

共有产权房政策70%面向北京市民，30%面向符合购房条件的外地户籍“新北京人”。这个房子的特点用一句话概括就是：政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。2017年，北京市政府已经出让了共有产权住房用地38宗，用地面积约207公顷，规划建筑规模约403万平方米，是往年供地可建设规模的3倍。已供应的207公顷共有产权住房用地中有53公顷用地位于城区（朝阳、海淀、丰台、石景山），104公顷用地位于承接人口疏解的近郊新城区（大兴、通州、顺义、昌平、房山），其中还有两宗属于企业利用自有用地建设共有产权住房项目。一、你真的了解共有产权住房吗？共有产权住房的基础是自住商品房，2017年9月30日北京市住建委联合另外三家相关单位发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，该办法实施后，按照“新房新办法，老房老办法”的原则，已供地但尚未销售的自住型商品住房将统一按照共有产权住房进行后续销售及使用管理；已经签约销售的自住型商品住房项目继续按照原自住型商品住房相关规定管理。按照政府计划，未来5年内将有25万套共有产权住房上市。按照过去历年的交易量估算，25万套房子相当于市场交易总量的大约10%~15%。共有产权住房的户型标准规定，北京城六区新建项目容积率不高于2.8，层高不低于2.8米，套型总建筑面积最大90平方米；其他区新建项目容积率不高于2.5，层高不低于2.9米，套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。因为容积率并不高，共有产权住房小区的环境符合北京市小区的正常标准，层高有可能略低。户型基本是小于90平米，大多属于一居和两居，基本够用。虽然共有产权住房基数不小，价格相对低廉。可是想要申购，首先要具备三项资格：一是项目所在区户籍无房家庭；二是在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭；三是符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。申购条件也限制了一个家庭只能购买一套共有产权住房，并且如果家庭成员属于被拆迁安置户、在北京有房屋并转让的记录、离婚后三年内单独申请、有未拆除的违建等4种情况，是不允许申请共有产权住房的，这意味着政策上堵死了假离婚等申请共有产权住房的路。二、买共有产权房性价比高吗？要想知道共有产权住房的性价比，首先要明白其产权是如何分配的。共有产权住房是买家和政府各持有部分产权，双方都可以将各自持有份额抵押，其中政府抵押融资只能用于建设保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。共有产权房的价格和份额在土地出让时确定，以根据新政策从自住商品房转为共有产权房的中铁碧桂园为例，个人业主持有70%的份额，售价3.5万元/平米。这个项目海淀区永丰产业基地（地铁十六号线永丰站），附近二手房目前价格大概是4万到5万之间。以90平米的户型为例，整套下来300多万，首付需要100万。包括不明朗的政策，未来上市的限制（五年内不得交易），这个楼盘出现了业主弃购的现象。其次，共有产权住房的房产证也有特殊规定。根据不动产登记条例和政策规定，共有产权住房的房屋产权性质就是“共有产权住房”，除此之外还会注明小业主持有的份额比例。共有产权住房也可以用于出租，但是按照规定政府要按照份额获得租金收益的相应部分，这一点会在购房合同中约定。原则上共有产权住房在5年内是不允许出售的。如果不得不出售，必须是有特殊原因，向区住建委申请，由政府回购。回购价格是按照购买价格结合折旧和物价因素确定。满5年共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。最后，关于要不要买共有产权住房的问题，我举个例子，几年前厦门大学为了引进教师，出台了一个政策叫人才引进房，用相对当时市场价格便宜一些的价格卖给厦大教授。当时周边价格大概是9000~15000元/平米，这个政策房的价格是8000左右。随后厦门房价暴涨，但是由于人才引进房法律规定、合同约定，这个房子的出售必须补缴相应土地价格增值部分给政府，最终，导致老师集体抗议他们不能享受到房价暴涨的红利。无论评价谁是谁非，我们都可以通过这个案例反推现在共有产权住房一个特点：在房价不变的情况下可以满足居住需求，但是在房价波动时也与市场基本脱钩。房价上涨，业主只能享受部分收益，房价下跌，这个房子又不如市场上的其他房源划算。所以这个房子从政策角度说，是“房住不炒”的绝佳政策典范。他的最大优势在于目前的相对低价：注意，这未必是未来的相对低价。如果你属于没房就不能结婚，即将分手的状态，申请购买共有产权住房就是一个非常不错的选择：低总价，相对高面积，交通方便适合通勤，小区也比较新，大开发商负责开发。如果你已经具备一定的经济实力，多出一两百万对你来说不是问题的话，就不必考虑购买这种房子。这个房子基本就是为城市夹心层，为刚毕业大学生等刚需人群准备的。

二、深圳市共有产权住房管理机制

第一章 总则

第一条【立法目的】  为了贯彻落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的决策部署,完善本市住房保障体系，规范共有产权住房的配售管理，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】  本办法适用于本市共有产权住房的供应配售、使用和处分、监督管理等活动。

第三条【定义】  本办法所称共有产权住房，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

对非本市户籍常住居民，市政府可以根据经济社会发展状况和住房供需情况，合理设定条件，逐步纳入供应范围。

第四条【基本原则】  共有产权住房配售管理遵循政府主导、市场参与、公开透明、封闭流转和诚实信用的原则。

第五条【市级部门职责】  市住房主管部门（以下简称市主管部门）是本市共有产权住房配售管理工作的行政主管部门，制定配套政策，拟定全市共有产权住房供应计划；统筹调配全市共有产权住房房源；指导、监督各区开展相关工作；组织实施市本级共有产权住房供应配售、监督管理以及全市共有产权住房封闭流转等工作。

市发展改革、公安、民政、财政、人力资源保障、规划和自然资源、交通运输、市场监督管理、税务等部门应当在各自职责范围内做好共有产权住房的配售管理相关工作。

第六条【区政府及部门职责】  区政府（含新区管理机构，下同）负责组织实施本区共有产权住房配售管理工作。

区住房主管部门（以下简称区主管部门）负责本区共有产权住房的供应分配、监督管理等工作，可以委托区住房保障实施机构开展行政执法及其他事务性工作。区相关部门按照职责分工做好相关工作。

第七条【住房保障实施机构】  市、区住房保障实施机构作为代持机构，代表政府持有和管理共有产权住房政府产权份额，按照有关规定和合同约定，负责相关管理工作。

第八条【信息平台】  市主管部门统筹建立和完善全市统一的住房信息平台（以下简称信息平台），共有产权住房的配售管理活动应当纳入信息平台管理。

公安、民政、人力资源保障、规划和自然资源、退役军人事务、市场监督管理、税务等部门应当协同配合，实现信息平台与户籍、婚姻、学历、技术技能水平、社会保险、不动产登记、退役军人、征信、税收等信息化平台互联互通，信息共享。

三、深圳共有产权房申请条件

深圳共有产权房申请条件如下：

1、申请对象为经市政府认定的城市低收入住房困难家庭，全日制院校本科及以上学历，毕业未满5年的新就业人员；

2、具有江南六区户籍满5年的城镇居民；

3、家庭人均月可支配收入在规定标准以下；

4、人均住房建筑面积在规定标准以下；

5、家庭人均财产在规定标准以下；

6、家庭拥有车辆情况在规定标准以下；

7、具有江南六区户籍，且在本市无房屋权属登记和交易记录的城镇居民；

8、具有江南六区户籍，且在本市无房屋权属登记和交易记录，与所在工作单位签订劳动合同，有连续缴纳2年以上社保的城镇居民。

产权房购买的条件：

1、申请家庭已签订住房购买合同、征收安置房补偿协议的；

2、申请家庭有住房转出记录的；

3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的；

4、申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百九十七条

不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条

按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条

共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

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内容审核：冯立影律师

来源：中国法院网-深圳关于共有产权房的新政策解读，