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拆迁房屋评估(拆迁房屋评估怎么评估高一点)

发布时间：
2024-10-25 12:24:18
作者：
圣运律师
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拆迁房屋评估，北京圣运律师事务所为您整理拆迁房屋评估的相关法律知识，猜您可能还想了解关于●拆迁房屋评估报告样本●拆迁房屋评估怎么评估高一点●拆迁房屋评估附属物和装修有哪些。

拆迁房屋评估(拆迁房屋评估怎么评估高一点)

#房屋拆迁补偿评估的方法有哪些#

房屋拆迁的五种评估方法1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

#房屋评估的流程是什么#

通常情况下，对被拆迁房屋的作价评估主要按以下顺序进行：　　第一，接受评估任务。即房屋拆迁作价评估的具体工作人员，接受上级主管部门或委托单位的委托开展具体评估工作?！　〉诙?，评估前的准备。即准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料?！　〉谌?，现场勘查。是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定的行为?！　〉谒?，资料的综合和分析。综合分析的目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿作可靠的依据?！　〉谖澹嘈雌拦辣ǜ妗Ｊ侵钙拦廊嗽弊酆媳徊鹎ǚ课葑柿希岢鲎骷燮拦酪饧咛迦范ū徊鹎ǚ课菁鄹竦闹匾?。一般可以采取表格形式和文字形式?！　〉诹拦栏春撕蜕笈?/p>

#房屋拆迁评估的方法有哪些，对拆迁评估房#

2011年6月3日住建部公布了《国有土地上房屋征收评估办法》。根据该办法规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估?？梢酝毖∮昧街忠陨掀拦婪椒ㄆ拦赖模Φ毖∮昧街忠陨掀拦婪椒ㄆ拦?，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

#农村房屋拆迁怎么评估#

一、房屋拆迁评估流程1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。二、房屋拆迁评估方法（一）市场法按照现行规定，农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋的房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限在集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场价格。因此，在房屋价值评估中无法使用市场法。但是市场法在日前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。（二）收益法农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集果体土地类似企业的收人和投人成本等用以计算客观收益，但是实践中农村没有形成统一的房地产市场，可以收集的资料很少，导致收益法也不适用农村房屋价值评估。（三）假设开发法假设开发法又被称为“剩余法”，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把据待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。然而，农村房屋并没有明确再开发计划，自然就无法适用。（四）成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。

#拆迁房屋估价的方法有哪些#

拆迁房屋估价方法　　科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通?？梢源尤缦氯鐾揪独辞笕。?.参照类似房地产近期的市场交易价格;2.参照重新建造类似房地产所需要的费用;3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值?！　∮纱诵纬闪朔康夭兰鄣娜蠡痉椒?，即：’市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途?！　∶恐止兰鄯椒ǘ加幸欢ǖ氖视锰跫?，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论?！　《?、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等?！　?一)居住房地产　　居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。1.居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。(1)按档次划分：’l)普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅(即经济适用房)，此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。2)高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化;每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等;装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备;户外环境要求高;服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。3)简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建;私房售价(扣除地价)一般较低。(2)按市场化程度划分：1)社会保障性住宅。

#房屋拆迁补偿价应如何评估#

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

#已经拆除的房屋怎么评估#

拆除的房屋，评估的困难在于标的物已经缺失，如果仍需要评估的话，可以根据房屋的资料进行评估，比如设计图纸、房屋登记档案中记载的面积、结构，建造年限，加上地段等等，评估的方法和实物评估没有区别，比如：假设开发法、成本估价法、收益还原法、市场比较法、购买年法、长期趋势法、残余估价法等等都行。

#如何对拆迁房屋进行评估？具体的方法#

依据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号) 第四条　拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字?！　〉谖逄酢〔鹎ü兰塾Φ奔岢侄懒?、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。　　第六条　市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择?！　〔鹎ü兰刍沟娜范ㄓΦ惫⑼该鳎扇”徊鹎ㄈ送镀被虿鹎ǖ笔氯顺榍┑确绞健！　》课莶鹎ㄐ砜芍と范ǖ耐徊鹎ǚ段诘谋徊鹎ǚ课荩蛏嫌梢患夜兰刍蛊拦馈Ｐ枰闪郊一蛘吡郊乙陨瞎兰刍蛊拦赖?，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。　　第七条　拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。第十四条　拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。　　第十五条　拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料?！　∈档夭榭奔锹加墒档夭榭钡墓兰廴嗽薄⒉鹎ㄈ?、被拆迁人签字认可?！　∫虮徊鹎ㄈ说脑虿荒芏员徊鹎ǚ课萁惺档夭榭薄⑴纳阌跋褡柿匣蛘弑徊鹎ㄈ瞬煌庠谑档夭榭奔锹忌锨┳值?，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明?！　〉谑酢〔鹎ü兰垡话阌Φ辈捎檬谐”冉戏ā２痪弑覆捎檬谐”冉戏ㄌ跫?，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。第十八条　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见?！　」酒诼螅兰刍褂Φ毕蛭腥颂峁┪蟹段诒徊鹎ǚ课莸恼骞兰郾ǜ婧头只Ч兰郾ǜ?。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。　　第十九条　拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。　　第二十条　拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估?！　〉诙惶酢〔鹎ǖ笔氯讼蛟兰刍股昵敫春斯兰鄣?，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知?！　〔鹎ǖ笔氯肆硇形泄兰刍蛊拦赖?，受托估价机构应当在10日内出具估价报告?！　〉诙酢〔鹎ǖ笔氯硕栽兰刍沟母春私峁幸煲榛蛘吡硇形泄兰鄣慕峁朐兰劢峁胁钜烨倚檀锊怀梢恢乱饧?，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。　　第二十三条　估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见?！　」兰郾ǜ娌淮嬖诩际跷侍獾?，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

#房地产拆迁评估注意事项#

1地产拆迁评估是不动产评估公司的一部分业务。房屋拆迁办公室对地方规划建设中，对拆迁范围内的不动产进行专业评估，有针对性，而且有的地方会充分考虑居住者现有的收益，参考市场价，进行评估，人性化一点，各方面的补偿会到位的。但也有地方较黑，纠纷和上访较多。主要是补偿不合理，拆迁评估做得不足。2、一般的房地产价格评估，内容较多：房地产评估 1、土地使用权出让和挂牌土地使用权的价格评估； 2、企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及房地产估价； 3、房地产抵押价值评估； 4、专业仲裁及司法诉讼中有关房地产价格评估； 5、征地和房屋拆迁补偿评估； 6、房地产转让价格评估； 7、房地产租赁价格评估； 8、房地产分割、合并估价； 9、房地产拍卖底价评估； 10、房地产课税价格评估； 11、房地产保险评估； 12、其他目的的房地产评估。