案例分析

先来说说被坑，前两年，有个村子，具体是叫啥我也不记得了，反正是村里来个有钱人，想让村里转让他50多亩地种东西，价钱给的相当不错。但以诸多理由，要求先交几万，其余的钱一年后再交。

后交钱?傻呀!

一说后交钱村民当然不干了呀，但经不住那人说的天花乱坠，还带来合同，说签了就有法律保障了，加上种的东西也不错，咱村民一研究，成吧，反正人在地在的跑不了，而且人家都先交了8万了。然后呢?就没有然后了，让人8万块钱种一年地，赚完钱，跑了!

那合同呢?就这么让骗子得逞了?这是为啥?别急，咱们先来看看下一个案例。

和平村的老杜，闲置了几块地，也不打理，寻思着找个人转让了。转让就转出事来了，这回钱也收了，地也卖了，以为就踏实了。谁知道过了几个月，政府找来了，违规占用田地。

原来买地的人将土地改成了鱼塘，占用了基本农田。老杜也不知道那是基本农田，转让过程就一个私下的协议，就一手交钱一手交地了，倒是很江湖。

买卖是痛快了，现在呢，鱼塘要拆、罚款要交。受让方(买地的)说协议没有法律效益，这事他不管了。那老杜能乐意吗?俩人天天围着这几块地吵个没完。

这都本是挺好的事，却整了个心塞。为啥会闹成这样?这也怪不着咱农户，这里的门道谁会没事研究它去。但是现在土地转让火了，以免大家今后遇到此类的事情，我预先给大家做个功课，来说说这土地转让里的门道。

这里先要说明一点，咱所谓的转让，并不是说转给他，地就是他的了。转让的是土地的使用权，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

农村土地流转只能在本集体组织的成员间进行。如果要对外部人转让使用权，需要经过村民大会通过，并经乡镇政府批准。否则，无效。

也就是说，一切私下的转让合同都是无效的，就像以上两个案例，虽有了合同，甚至交易已经“完成”，但其实是没有任何法律可依的，让坏人钻了空子。

土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。这里整理出五种土地转让中的常见问题，有需要的朋友不妨参考一下：

常见问题解析

国有土地的权属调查和资信能力调查

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

转让价格评估事宜

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权，也就是说价格低于市场价了，你是不能卖的。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方(买家)必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

这就可以避免上面所讲的被骗事件。

土地用途及相关用地条件的变更

国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

这里就要清楚土地是否可以转作它用，农田变鱼塘、农田改厂房之类。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

除此之外，还有很多需要注意的地方，我在这里就不一一说明了。结合上面两个案例所述，他们的交易是没有任何法律依据的，所以最后都闹的很不愉快。目前，大部分的农民朋友都没有这个意识，会让坏人钻了空子，为自己带来不少麻烦。

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内容审核：陈博扬律师

来源：中国法院网-农民朋友在土地转让中要注意的问题，