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律师代理房屋拆迁前期准备工作,房屋拆迁前期准备中的律师实务:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-08-19 07:19:04
作者：
圣运律师
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律师代理房屋拆迁前期准备工作，律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：1 1核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。1 2核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆

律师代理房屋拆迁前期准备工作,房屋拆迁前期准备中的律师实务:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、律师代理房屋拆迁前期准备工作

律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：

1.1核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。

1.2核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。

1.3核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。

1.4核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。

1.5核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。

1.6调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。

1.7核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：

1.7.1新建、改建和扩建房屋及其附属物；

1.7.2改变房屋和土地用途；

1.7.3建立新的房屋租赁关系；

1.7.4分列房屋租赁户名。

1.8参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。

1.9核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：

1.9.1拆迁四至范围；

1.9.2拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；

1.9.3拆迁户数；

1.9.4拆迁期限；

1.9.5拆迁范围分期实施拆迁的情况；

1.9.6拆迁补偿安置资金总额的预算；

1.9.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；

1.9.8实施拆迁的方式；

1.9.9拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。

1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

1.9.11核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。

1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

二、拆迁房屋律师能做什么

1、要确定企业使用土地及房屋的合法性问题。包括是否有国有土复地使用权证、房屋产权证或租赁合同等。随后向拆迁方获取征地批文、建设项目立项许可证制、建设规划许可证、施工许可证、拆迁方案、拆迁许可证等有关征地拆迁的审批文件及相关资料。

2、审查企业的营业执照、纳税情况、员工合同以及企业对土地或房屋投入等相关数据、信息和凭证，为制定补偿谈判方案，为可能涉及到的行政复议及相关诉讼提供依据。

3、制作拆迁损失报告;协助企业制作《动迁调查表》;根据需要委托相关评估公司对企业资产及效益进行评估;协助企业制作《拆迁损失报告》。

4、拆迁补偿安置协商与谈判。就补偿安置问题代表企业与拆迁方进行协商;合理反映拆迁中涉知及企业利益的事实及补偿要求;

监督拆迁的实施过程，审查程序的合法性。

5、参与道行政复议及相关诉讼：参与企业与出租方的租赁纠纷案件;根据需要向有关部门提起行政复议;参与企业与拆迁方之间的裁决及听证程序;

根据需要向法院提起行政诉讼及相关的民事诉讼甚至刑事诉讼等。

一、为什么要找专业的拆迁房屋律师？

1、被拆迁人相对于拆迁人地位的失衡

征地拆迁本质上就是一场博弈，博弈的一方是手无寸铁的老百姓，对方却是拥有实权的政府机关和处于优势地位的开发商。老百姓是处于一种天然的弱势地位，面对强势的政府和开发商往往无法达到博弈双方的平衡。而在博弈过程中，双方地位的平等是博弈成功的关键。所以聘请专业的律师，利用专业的法律知识和律师的丰富经验能弥补自身地位失衡的缺失，不失为一个明智的选择。

2、被拆迁人与拆迁人信息的不对称

在征地拆迁过程中，被拆迁人往往是在拆迁前几天才知道相关信息，甚至有些地方只是口头通知，没有任何的书面材料。很多强拆案例中，政府直接通知当地村民所建房屋属于违章建筑，在没有任何书面材料的情况下实施强拆。国家相关法律均对征地拆迁做出了详细的程序性规定，但由于双方地位失衡从而导致双方信息的不对称，面对征地拆迁很多老百姓一无所知，甚至不知道去哪里获取相关信息，以致于在事后的维权过程中处于被动地位。

3、被征地拆迁人专业水平不足

面对征地拆迁，老百姓往往会有一种无助感，不知道该怎么去维护自己的合法权益。因为征地拆迁不是一个简单的案子，其往往涉及多个部门，涉及多套程序。例如，征地的批准机关是谁?征地的流程是怎么样的?评估公司的选择是怎么样的?土地上的补偿该怎么计算?等等。所以对于被征收人和被拆迁人而言，聘请专业的律师能让您在维权过程中省时省心还能争取自身权益的最大化。

三、房屋拆迁前期准备中的律师实务

第一节一般规定本章所称前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。

1.房屋拆迁的前提条件国家法律规定，凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县、市拆迁主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》，农村为拆迁许可证或征收批准文件。

2.概念界定

2.1搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。2.2拆迁期限，是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。

第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作

1.律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：

1.1核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。

1.2核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。

1.3核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。

1.4核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。

1.5核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。

1.6调查被拆迁人的基本情况(拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等)。

1.7核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：1.7.1新建、改建和扩建房屋及其附属物;1.7.2改变房屋和土地用途;1.7.3建立新的房屋租赁关系;1.7.4分列房屋租赁户名。

1.8参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。

1.9核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：1.9.1拆迁四至范围;1.9.2拆迁房屋总建筑面积(分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量);1.9.3拆迁户数;1.9.4拆迁期限;1.9.5拆迁范围分期实施拆迁的情况;1.9.6拆迁补偿安置资金总额的预算;1.9.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划;1.9.8实施拆迁的方式;1.9.9拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省(市)的拆迁计划。1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。1.9.11核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

2.律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题：

2.1律师应提示委托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。

2.2律师应提示委托人，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。

2.3律师应提示委托人，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发该拆迁许可证的拆迁主管行政机关申请变更拆迁范围。

2.4律师须提示委托人，要在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

2.5律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限内发生转让，应当经拆迁主管行政机关同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续;拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行;项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。2.6律师应提示委托人，拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。如存在可能严重侵害被拆迁人合法权益的情况，经提示，委托人拒绝调整的，律师应解除委托。

第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作

1.核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证。

2.核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。

3.核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。4

.核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。

5.核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并准确无误，且委托人在该拆迁范围内。

6.参加制定拆迁方案或是否作出拆迁许可的听证会，发表律师意见。

7.核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁计划与方案除了说明拆迁依据之外，还应说明如下事项：7.1拆迁四至范围;7.2拆迁房屋总建筑面积(分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、宗教产和代管产的具体数量);7.3拆迁户数;7.4拆迁期限;7.5拆迁范围有无分期实施拆迁的情况;7.6拆迁补偿安置资金总额的预算;7.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划;7.8实施拆迁的方式。

8.核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安置资金总额的比例，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

9.核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。

10.核实用于产权调整房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人要求调换的数量，安置房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

11.奖励措施。

12.对特殊问题的应急方法。

一、房屋拆迁流程是怎样的呢

1、颁发拆迁许可证取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格，是实施房屋拆迁的前提和基础。取得房屋拆迁许可证的单位称为拆迁人，被拆迁房屋的所有人是被拆迁人。

2、申请房屋拆迁许可证单位和个人（有例外）需要拆迁房屋的，必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。

3、拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿协商阶段。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、合法的协商达成一致意见，双方签订拆迁补偿安置协议。

4、进行裁决。拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。