一、关于印发《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》的通知

拆迁评估规则各地区有所区别，现整理一篇北京市房屋拆迁评估规则房屋评估标准作为了解与参考。

北京市房屋拆迁评估规则(暂行)

第一条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。

第二条被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价(以下简称房屋拆迁补偿价)，按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

第三条房屋拆迁补偿价计算公式为：

房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

第四条基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。

住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)制定并定期公布(见附件一)。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

第五条K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》(见附件二)确定。

被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。

第六条被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1999〕655号)执行。

第七条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。

按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。

第八条非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字[1999]656号)执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。

第九条本规则是由市国土资源和房屋管理局负责解释。

附件一：

住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围

一、住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表

单位：元／建筑平方米

土地级别

基准地价

基准房价

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

二、住宅房屋拆迁评估土地级别范围

一级：

西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街—宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街;所围地区及繁华边界路段外侧地区

二级：

广安门内大街—广安门北滨河路—西二环护城河引水渠—三里河路—西直门外大街—北二环路—东直门北大街—东直门外斜街—东三环北路—东三环中路—通惠河—广渠门北滨河路—广渠门内大街—珠市口东大街—珠市口西大街—骡马市大街—广安门内大街;所围地区除一级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

三级：

劲松路—广渠门南滨河路—方庄路—群星路—蒲黄榆路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—丰台北路—莲花河—西三环中路—太平东路—万寿路—朱各庄路—西翠路—西八里庄路—西三环北路—长春桥路—蓝靛厂北路—巴沟路—苏州街—海淀路—中关村大街—北三环西路—北三环中路—北辰路—北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—惠新西街—?；ㄔ拔鹘帧比范贰靼雍印鲈评锬辖盅映は咧亮谅砬怕贰嬗贰艄拔髀贰┱构菽下贰鹚拔鹘帧鹛贰鞔笸贰ü贰鹛ㄎ髀纺涎映は摺┣靥贰分新贰纺下贰⑺陕?所围地区除一、二级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

四级：

1.西四环中路—西四环北路—北四环西路—万泉河路—颐和园路—清华西路—圆明园东路—双清路—清华东路—大屯路—北小河—小营路北延长线—小营北路—关庄路—北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—十里堡路南侧延长线—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—菜户营南路—莲花河—凉水河西延线—西三环南路—西三环中路—莲花池西路—莲花河—西四环中路;所围地区除一至三级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

2.望京地区(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰东街)

3.酒仙桥地区

五级：

1.青龙桥—北五环西路—北五环中路—北五环东路—东五环北路—东五环中路—京秦铁路—东四环中路—东四环南路—南四环东路—南四环中路—南四环西路—西四环南路—丰台西路—程庄路—小屯路—吴家村路—八宝山南路—鲁谷路西段—京原公路—西五环中路—西五环北路—北五环西路—青龙桥;所围地区除一至四级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

2.清河居住小区

3.上地开发区、国家级软件园区

4.北苑居住小区

六级：

1.朝阳区、石景山区除一至五级地价区外的地区

2.海淀区国家生命园西界—北清路东段—永丰中试基地东界—永丰中试基地北界—永丰中试基地西界—北清路西段—温北路南段—黑龙潭路—山脊线以南，除一至五级地价区以外的地区

3.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区

4.昌平区的区政府所在地中心区和龙城花园、回南路、太平庄以南地区

5.顺义区的区政府所在地中心区和天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区

6.大兴区的区政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区

7.通州区的区政府所在地中心区

七级：

1.海淀区国家生命园西界—北清路东段—永丰中试基地东界—永丰中试基地北界—永丰中试基地西界—北清路西段—温北路南段—黑龙潭路—山脊线以北地区

2.丰台区永定河以西地区

3.昌平区、顺义区、通州区、大兴区的区政府所在地建成区内除六级地价区外的地区

八级：

1.房山区、门头沟区的区政府所在地建成区

2.怀柔县、平谷县、密云县、延庆县的县城建成区

3.规划市区外除五至七级地价区以外的市级开发区和主要建制镇

九级：

市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区

十级：

市域范围内，除一至九级地价区外部的其他地区

附件二：

住宅房屋拆迁容积率修正系数(K)表

规划容积率r′

修正系数K

现状容积率r

二、最新北京市拆迁政策

法律分析:

拆除原划拨土地上的成套住宅房屋，对被拆除房屋使用人的补偿款中不含土地出让金。具体标准参照已购公有住房上市有关规定执行。

拆迁人以回迁房及其在以前取得的划拨土地上自行开发建设或者作为出地方与有关单位联建、合建项目中分成的房屋补偿被拆迁人的，补偿房屋参照经济适用住房政策管理。

拆迁人提供的集体土地上的房屋，在依法补办建设立项、规划、用地等手续后，方可用于拆迁补偿。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源?；ぁ⒎涝旨踉帧⑽奈锉；?、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见

本市城市房屋拆迁，必须符合城市规划，适应城镇住房制度改革，促进危旧房改造，有利于改善生态环境和保护文物古迹。本市危旧房改造采取多种形式推进，鼓励居民结合住房制度改革实施危旧房改造。拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿。被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)主管本市城市房屋拆迁管理工作，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋行政主管部门(以下简称区、县国土房管局)负责本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。市和区、县人民政府有关部门应当按照各自的职责，做好城市房屋拆迁工作。

建设单位取得房屋拆迁许可证后，方可作为拆迁人实施拆迁。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。市和区、县国土房管局不得接受拆迁委托。

区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内发布拆迁公告。拆迁公告应当载明拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围和搬迁期限等。拆迁期限是指拆迁公告规定的被拆迁人或者房屋承租人与拆迁人订立拆迁补偿安置协议并搬离拆迁范围的期限。

一、注意解决拆迁安置纠纷必须先裁后诉

1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。

①先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷，应先由房屋拆迁行政主管部门裁决，对行政裁决不服的才能请求司法救济。

②裁决的结果是强制执行的依据。在裁决规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，无论是否提起诉讼，县级以上人民政府可责令强制拆迁，或由房屋管理部门申请人民法院强制拆迁。

③裁决的强制执行力不排除当事人的诉权。当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，有的按民事，有的按行政案件受理。

2、拆迁中行政裁决的先行拆迁效力

《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。

【本文关联的相关法律依据】

《北京市城市房屋拆迁管理办法》第一条为加强本市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

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内容审核：冯兴元教授

来源：临律-关于印发《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》的通知，