一、商务楼拆迁补偿规定,商业房屋是怎么界定的呢

商业用房的界定应当以房屋产权证上的权属证明为准。但是，就我国目前的现状而言，房屋产权证上商业用途的房屋很少，在现实中，大量存在的是民房商用。只要领取了合法的营业执照，有合法齐全的完税凭证，且营业执照注册地点和实际经营地点在一起，也可以按照商业用房进行补偿。

一、房屋的补偿标准

实践中，房产证上写的是住宅，而实际上用作经营的情况下补偿主要依据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。

根据上述规定可以看出的是，法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

二、拆迁补偿安置纠纷法律依据有哪些

我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。

但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，应视情况而定。

二、商业房屋是怎么界定的呢

商业用房的界定应当以房屋产权证上的权属证明为准。但是，就我国目前的现状而言，房屋产权证上商业用途的房屋很少，在现实中，大量存在的是民房商用。只要领取了合法的营业执照，有合法齐全的完税凭证，且营业执照注册地点和实际经营地点在一起，也可以按照商业用房进行补偿。

一、商业房屋拆迁补偿标准是什么？

城市房屋的补偿按照房屋的建筑面积、用途和区位进行。商业用房除了要按照正常的城市房屋进行补偿，还应当补偿一次性停产、停业损失和装修费，一次性停产、停业损失各个地方会有不同的规定，装修费由拆迁人和被拆迁人协商，协商不成，评估确定。

商业用房拆迁补偿安置标准可参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》的内容。

二、国有土地上房屋征收与补偿条例的有关规定

1、补偿需要根据以下三个条件：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

2、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

4、因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

5、对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

三、商业住宅的定义是什么

本文介绍了营业用房的认定标准,包括拆迁房屋必须持有房屋所有权证、拆迁房屋被认定为非住宅房屋、拆迁房屋必须有营业执照且房屋所在地营业执照上标注的业务是被拆迁房屋所经营的业务、拆迁房屋在拆迁前必须实际用于生产经营、拆迁房屋必须已办理税务登记并出具完税证明。在实际操作中,有些商行可能会不符合某些认定标准,但如何认定不符合标准的房屋性质关系到被拆迁人或承租人的重大利益。有些房子可能比较灵活,房子的质量是商

法律分析

一般来说,营业用房的认定标准包括以下几个要点:

1. 拆迁房屋必须持有房屋所有权证;

2. 拆迁房屋被认定为非住宅房屋;

3. 拆迁房屋必须有营业执照,且房屋所在地营业执照上标注的业务是被拆迁房屋所经营的业务;

4. 拆迁房屋在拆迁前必须实际用于生产经营;

5. 拆迁房屋必须已办理税务登记并出具完税证明。

特别说明：在实际操作中，经常会有一些商行不完全同时满足上述条件。如何认定不符合上述条件的房屋性质，关系到被拆迁人或承租人的重大利益，因为对商住房屋的补偿是不同的。前者的赔偿金额高于后者。在实际操作中，有些房子其实比较灵活，房子的质量是商务用的，但并不完全符合上述规定。这种房子能不按商业用途补偿吗？显然不是。区别对待要看以下情况：（1）经营项目是否依法需要申领营业执照；有些经营项目不需要申领营业执照，这在农村地区很常见；（2）经营项目是否依法需要纳税，部分地区或商业项目可免税；（3）房屋拆迁前是否实际用于商业。如第（1）（2）项为阴性，第（3）项为阳性，一般可视为手术室。

另外，在实践中，在我们团队处理的案件中，经常会出现这样的情况，即商住楼的营业执照原本是签发的，但营业期限即将到期。拆迁后，企业主到工商部门办理续期和年检，但工商部门拒绝办理。税务部门也拒绝接受税费。如果超过营业期限，不依法缴纳税费，这套房子不是营业用房吗？答案显然是否定的，这种情况下的房子应该依法认定为营业用房。

拓展延伸

根据《自治区联社关于印发营业用房建设标准的通知》（新农信办〔2019〕404号），营业用房的认定标准包括以下几个方面：面积、功能、装修、设备等。其中，营业用房的面积应根据业务需求和实际情况合理确定，合理性由所在地县级联社审核确认；营业用房的功能应满足业务需求，并符合相关法律法规和规章制度的要求；营业用房的装修应符合相关标准，确保装修质量和安全性；营业用房的设备应符合相关标准，确保设备的正常运行和安全可靠性。综上所述，营业用房的认定标准应严格按照相关法律法规和规章制度进行审核确认，确保满足业务需求并符合安全标准。

结语

拆迁房屋的认定标准是营业用房的重要依据,但实际操作中会有一些商行不符合条件。如何认定不符合条件的房屋性质,关系到被拆迁人或承租人的重大利益。有些房子虽然质量是商务用的,但并不完全符合上述规定。这种情况下,如何处理需要根据具体情况而定。如果经营项目依法需要申领营业执照,且房屋拆迁前实际用于商业,则可以视为营业用房。但如果不符合上述条件,拆迁房屋就不能被认定为营业用房。

法律依据

城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第十六条\t房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第三十条\t房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

四、商业性质和住宅性质的区别

商业性质和住宅性质的区别如下：

1、土地使用年限不同。商业住宅土地使用年限为40至50年；商品住宅土地使用年限为70年；

2、使用性质不同。商住可以申请营业执照办公，住宅就不行；

3、产权年限不同。商住产权是50年，住宅是70年。

办理不动产证需要什么材料

办理不动产证需要的材料如下：

1、登记申请书；

2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

3、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

4、不动产界址、空间界限、面积等材料；

5、与他人利害关系的说明材料；

6、法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

五、商业产权和住宅产权有什么区别

商业产权和住宅产权的区别如下：

1、土地使用年限不同。商业住宅土地使用年限为40至50年；商品住宅土地使用年限为70年；

2、使用性质不同。商住可以申请营业执照办公，住宅就不行；

3、产权年限不同。商住产权是50年，住宅是70年。

办理不动产证需要什么材料

办理不动产证需要的材料如下：

1、登记申请书；

2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

3、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

4、不动产界址、空间界限、面积等材料；

5、与他人利害关系的说明材料；

6、法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

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文章来源参考：【头条】商务楼拆迁补偿规定，商务房拆迁补偿

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投稿：乐月言

内容审核：吴海丽律师