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集体建设用地租赁期限超过20年的有效吗？,集体建设用地租赁的年限为多少年？:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-28 08:25:06
作者：
圣运律师
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集体建设用地租赁期限超过20年的有效吗？，广州张静律师解答：集体建设用地的出租或出让最长年限，不同案件处理可能不一样，因为现在存在不同法律法规规定不一样的情况。如下面这个案件，承租人主张应适用土地管理法第63条的规定，集体建设用地出租的最长

集体建设用地租赁期限超过20年的有效吗？,集体建设用地租赁的年限为多少年？:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、集体建设用地租赁期限超过20年的有效吗？

广州张静律师解答：集体建设用地的出租或出让最长年限，不同案件处理可能不一样，因为现在存在不同法律法规规定不一样的情况。如下面这个案件，承租人主张应适用土地管理法第63条的规定，集体建设用地出租的最长年限应参照同类国有建设用地。但法院没有引用该法条处理此案，而是引用了合同法第214条判决超过20年的部分租期无效，这就叫诉讼风险。

判决书节选：

刘某（承租人）认为涉案《补充合同》延长15年期限的约定,没有超过同类用途的国有建设用地的出让年限,属于合法有效的约定,不存在超过20年租赁期限无效的问题。经查,某合作社与刘某于2002年8月1日签订《租赁合同》约定租赁期20年,于2003年10月15日签订《补充合同》约定合同期限延长15年,即双方就涉案土地的租赁合同的期限共35年。根据《土地管理法》第六十三条第四款规定,“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行｡具体办法由国务院制定｡ ”虽然原国土资源部及广东省人民政府分别制定了《规范国有土地租赁若干意见》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,但是目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定,本案应当依照《合同法》有关租赁期限的规定处理。《合同法》第二百一十四条第一款规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”据此,未超过20年部分的涉案《租赁合同》应属有效,涉案《补充合同》因租赁期限超过20年而应属无效。

二、集体建设用地租赁期限

集体建设用地使用年限根据不同类型的土地有所不同，宅基地可以继承，耕地、草地和林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期可以延长。根据《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有。土地使用权可以通过有偿使用或划拨方式取得。

法律分析

一、集体建设用地使用年限

1、集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。其中，宅基地上的房屋可以继承，宅基地属于集体的，个人不能继承；另外耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

2、法律依据：

《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

二、集体建设用地使用权的取得方式有哪些

一种是土地有偿使用方式,包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股。一种是土地使用权划拨方式。所谓土地使用权划拨,是指县级以下人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

拓展延伸

集体建设用地的续期政策与实施措施

集体建设用地的续期政策与实施措施是指针对集体建设用地使用年限即将到期的情况下，政府针对土地的续期问题所制定的政策和具体操作措施。根据相关法律法规，集体建设用地的使用年限一般为70年，到期后需要进行续期，以确保土地的合理利用和社会稳定。续期政策主要包括续期条件、程序和费用等方面的规定，同时还涉及到相关手续办理、资料准备、评估审批等实施措施。政府会根据土地使用情况、城市发展需要和土地资源管理等因素考虑是否予以续期，并对符合条件的申请进行审批。续期政策的实施有助于保护农民集体经济利益，促进土地资源的合理利用和城市可持续发展。

结语

根据相关法律法规，集体建设用地使用年限一般为70年，到期后需要进行续期。续期政策是政府为确保土地的合理利用和社会稳定所制定的政策和措施。续期政策包括条件、程序和费用等方面的规定，并涉及到手续办理、资料准备、评估审批等实施措施。政府会根据土地使用情况、城市发展需要和土地资源管理等因素考虑是否予以续期，并对符合条件的申请进行审批。续期政策的实施有助于保护农民集体经济利益，促进土地资源的合理利用和城市可持续发展。

法律依据

中华人民共和国城乡规划法（2019修正）：第三章城乡规划的实施第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。

临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

中华人民共和国城乡规划法（2019修正）：第三章城乡规划的实施第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

中华人民共和国城乡规划法（2019修正）：第三章城乡规划的实施第三十条城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。

在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区。

三、集体建设用地租赁的年限为多少年？

法律分析：集体建设用地出租最长年限可能是三十年。集体建设用地的流转形式主要包括以下几种：1、农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；2、农村房屋产权人转让、出租房产时，连带转让、出租土地使用权；3、乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租；4、农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百三十二条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。